بررسی سیاستهای جهانی در زمینهی تأمین مسکن مقرون به صرفه و ارایه ساز و کار پیشنهادی برنامه ریزی مسکن در ایران
چکیده:
با توجه به رشد فزایندهی شهرنشینی در جهان، تأمین مسکن به ویژه برای گروههای کم درآمد شهری از مهمترین مسائل و چالشهای پیشروی کشورهای جهان برای دستیابی به توسعهی پایدار محسوب میشود. تقریباً همهی کشورهای جهان در این زمینه با معضلاتی مواجه هستند که برخی از کشورها با ارایهی ساز و کارهای مناسب، تا حدودی بر مشکل غلبه کردهاند و توانستهاند به یک سیر منطقی در زمینهی تأمین مسکن دست یابند. یکی از مهمترین سیاستهای تأمین مسکن برای گروههای کم درآمد شهری که در چند سال اخیر مورد توجه قرار گرفته، استفاده از سیاست مسکن مقرون به صرفه بوده است. با توجه به اهمیت بررسی تجارب جهانی به عنوان راهنمایی برای مدیران، برنامه ریزان و سیاستگذاران مسکن در ایران، در این مقاله سعی شده، سیاستهای تأمین مسکن مقرون به صرفه برای گروههای کم درآمد شهری در چهار کشور استرالیا، چین، انگلستان و آمریکا مورد بررسی قرار گیرد. بهرهگیری از سیاستهای جهانی و دستیابی به چارچوبی برای برنامهریزی مسکن با هدف تأمین و تولید مسکن برای گروههای کم درآمد شهری، موضوع اصلی این مقاله میباشد. روش مورد استفاده در این مقاله، روش تحلیلی – توصیفی بوده و گردآوری اطلاعات به صورت مطالعات کتابخانهای و اسنادی انجام شده است. نتایج این مقاله نشان میدهد که به طور کلی موفقیت بخش مسکن مقرون به صرفه در کشورهای مختلف، بیش از هرچیز مرهون شناسایی خانوارهای کم درآمد شهری و شناخت کافی و کارآمد از وضعیت گروه-های هدف است. شناسایی خانوارهای واجد شرایط دریافت تسهیلات مسکن، کمک میکند تا از هدر رفت منابع و امکانات جلوگیری به عمل آمده و تسهیلات و خدمات به دهکها و گروههای نیامند برسد. همچنین شفافیت و ارایهی آمار واقعی در این بخش، سبب میشود برنامهها و طرحهای اجرایی کارآمد شده و حداکثر بازدهی را داشته باشند.
واژگان کلیدی: مسکن مقرون به صرفه، گروههای کم درآمد شهری، برنامهریزی مسکن، شفافیت اطلاعات
1- مقدمه:
اقشار کم درآمد برای تهیهی مسکن در شهرها از اولین مرحله؛ یعنی انتخاب محل سکونت تا وسعت و اندازهی مسکن خود، مسائل و ترکیب خانواه تا مجوز و تسهیلات برای ساخت خانه با مشکلات فراوانی مواجه هستند. (حاتمی نژاد و همکاران، ۶: ۱۳۸۴) با وجود این شرایط و رشد روزافزون و فزایندهی جمعیت شهرها، به خصوص در کشورهای جهان سوم، تهیهی مسکن مقرون به صرفه برای گروههای کم درآمد شهری، به یکی از اهداف دولتها در برنامهریزی مسکن تبدیل شده است. البته علیرغم تأکید دایمی بر اهمیت مسکن به عنوان نیازی پایهای و حقی بنیادین، درصد قابل توجهی از خانوارهای شهری قادر به تأمین آن نیستند. از اینرو، مشکل یاد شده روز به روز پیچیدهتر شده و شرایط خانوارهای بیشتر و بیشتری بحرانی میگردد. به منظور تعیین جایگاه مناسب مسکن در برنامههای توسعه و مدیریت و تخصیص منابع، ایجاد رابطهی نزدیک باین اهداف و سیاستهای مسکن و هدفها و سیاستهای کلی و عمومی توسعهی اجتماعی و اقتصادی در برنامههای شهری ضروری است. بررسی و شناخت جایگاه مسکن در برنامههای شهری و ایجاد ارتباط و پیوند بین سیاستگذاری مسکن و برنامههای شهری، مهمترین ابزار دستیابی به اهداف مربوط به مسکن به عنوان مؤثرترین عنصر کالبدی شکل دهنده به فضای شهری میباشد. برنامهریزی و فرایند سیاستگذاری و محصول بالفعل آن، یعنی برنامههای توسعه در سطوح مختلف و به ویژه برنامههای شهری، به عناوین بازوی دولتها در امر تأمین منافع عام و توزیع منابع در سطح جامعه نقش مهمی را بر عهده دارد. (۲۰۰۲، Guy) با توجه به اینکه تقریباً همهی کشورهای جهان با مسألهی تأمین مسکن مواجه میباشند، این مشکل و پیامدهای آن بسیاری از کشورها را به تکاپو واداشته تا اقدامات مؤثرتر و بیشتری برای حل این معضل به عمل آوردند و از این رهگذر زمینهی مناسبتری برای بهرهمندی گروههای کم درآمد شهری از ثمرات زندگی شهری فراهم آورند. ارایهی مسکن مقرون به صرفه برای بیشتر کشورها به خصوص، کشورهای در حال توسعه و در حالگذار به صورت یک چالش باقی مانده است. در حال حاضر، بیش از ۱ میلیارد نفر در محلههای فقیرنشین زندگی میکنند. در طول ۲۵ سال آینده، بیش از ۲ میلیارد نفر، متقاضی مسکن و خدمات زیرساختی عمومی خواهند بود. (Program Settlements Human Nations United، viii: ۲۰۱۱) چالش مسکن به خصوص در شهرهای آسیا مشهود است. اگرچه درحال حاضر اکثرجمعیت کشورهای آسیا، روستایی(روستانشین) هستند، اما این قاره دارای سریعترین رشد شهرنشینی در جهان است. پیشبینیها نشان میدهد که بین سالهای ۲۰۱۰ تا ۲۰۵۰ جمعیت شهری درآسیا نزدیک به دو برابر شده و به عدد ۳. ۴ میلیارد نفر خواهد رسید. شهرهای آسیایی هر روز باید ۱۲۰۰۰۰ ساکن جدید را در خود جای دهند که برابربا تقاضای مسکن روزانه حداقل ۲۰۰۰۰ خانه است. (Program Settlements Human Nations United،: ۲۰۱۱) در عصر حاضر خرید واحد مسکونی نماد بزرگترین سرمایهگذاری فقرا است و واحدهای مسکونی شخصی بالغ بر ۷۵ تا ۹۰ درصد ثروت خانوارها در کشورهای در حال توسعه وگذار(اقتصادهای در حال تکوین) را تشکیل میدهد که مبلغ آن به سه تا شش برابر درآمد سالیانهی خانوارها میرسد. افزون بر این مسکن حدود ۱۵ تا ۴۰ درصد از هزینههای ماهیانهی خانوارها را در سراسر جهان به خود اختصاص میدهد. (اطهاری و همکار، ۱۳۸۳) در کشوری نظیر ایران که نابرابری درآمدی گروههای مختلف بسیار شدید است، پرداختن به اولویتهای گروههای کم درآمد بخصوص مسکن مقرون به صرفه از نخستین ضرورتهای توسعهی ملی محسوب میشود. همچنین بسیاری از برنامه ریزان شهری معتقدند فقدان مسکن مقرون به صرفه بر سلامت کل جامعه تأثیر منفی دارد. (۲۰۰۵ al et ۲ & Gabriel) چالشهای مسکن مقرون به صرفه در داخل شهرها از بیخانمانهایی که مجبورند در خیابان زندگی کنند شروع و تا محرومیت نسبی کارمندان حیاتی مانند افسران پلیس، آتشنشانان، پرستاران و معلمان که قادر به تهیهی مسکن در نزدیکی محل کار خود نیستند، ادامه دارد. این کارمندان مجبورند در حومهی شهر زندگی کنند که بعضاً تا دو ساعت در راه رسیدن به محل کار خود هستند. (۲۰۱۱ al et & Bridge ) این موضوع(فقدان مسکن مقرون به صرفه) باعث کمبود کارگر ارزان قیمت و افزایش تقاضا برای سامانههای حمل و نقل میگردد. کارگرانی که مسافتهای طولانی بین محل کار و مسکن ارزان قیمی طی میکنند. همچنین تحقیقات نشان میدهد، افزایش قیمت مسکن در شهرهای ایالات متحده(لس آنجلس، کالیفرنیا، ساراسوتا و فلوریدا) با کاهش ثبت نام در مدارس محلی در ارتباط است. (۳-۸: ۲۰۰۸ Rey)، بنابراین مسکن ارزان قیمت، تنها مقولهای در بعد اقتصادی نبوده و دیگر زمینههای اجتماعی، فرهنگی و سیاسی را تحت تأثیر قرار میدهد.
2-پیشینهی پژوهش:
پیشینهی پژوهش و سوابق مطالعات سیاسی، از جمله مهمترین تحقیقاتی که در زمینهها و برنامههای تأمین مسکن مقرون به صرفه انجام شده است، میتوان به تحقیقاتی که هبیتات( NU Habitat) در این زمینه انجام داده است، اشاره کرد. در این سلسله پژوهشها که در مجموع در چهار قسمت شامل: اروپا و آمریکای شمالی، آمریکای لاتین و جزایر کارائیب، آفریقا و آسیا، انجام شده به بررسی وضعیت زمین و مسکن مقرون به صرفه در این قارهها میپردازد و در هر قاره متناسب با اوضاع آن برنامههایی ارائه داده و برنامههای کشورها را مورد بررسی قرار میدهد. این برنامهها برای کمک به سیاستگذاران و جوامع محلی، برای مبارزه با مشکلات شهری و پیدا کردن راه حلهای پایدار و قابل اجرا، تدوین و ارائه شده است. البته به غیر از این تحقیقات، هبیتات تا کنون چندین بیانیه و دستورکار مهم از جمله بیانیهی ونکوور، دستورکار اسکان بشر استانبول را نیز در دستور کار داشته است. مهمترین سند بینالمللی که از اواخر قرن بیستم تمامی گرایشهای برنامهریزی را تحت تأثیر قرار داده، دستور کار توسعهی پایدار و اجلاس ریودوژانیرو میباشد. اصول کلی این دستور کار جهت دستیابی به توسعهی پایدار در تمامی ابعاد میباشد و راه حلها و طرز تفکرهای پایدار که در درازمدت قابل اجرا هستند را توصیه مینماید. همچنین جان ترنر در مقالات متعددی(۱۹۶۷ و ۱۹۷۸ و ۱۹۸۲) به بحث مسکن تهیدستان و چگونگی تهیهی آن اشاره کرده و معتقد است که دولتها نمیتوانند برای تهیدستان مسکن تهیه کنند؛ بلکه فقط باید تسهیلاتی مانند آب، برق و… را در اختیار تهیدستان شهری قرار دهند. همچنین بناروز و دوریای(۲۰۰۹) نظامی جامع برای تأمین مسکن سفارشی انبوه برای کاهش هزینههای تأمین مسکن پیشنهاد نمودهاند. براملی(۱۹۹۴) به بررسی مشکلات تأمین مسکن ارزان قیمت در انگلستان و مارگارت اوستین ترنر و توماس کینگسلی(۲۰۰۸) در گزارشی تحلیلی با عنوان “برنامههای فدرال برای نیازهای سکونتی گروههای کم درآمد -سیاست اولیه” به بررسی سیاسی مسکن گروههای کم درآمد در کشور آمریکا پرداختهاند. گوردن(۲۰۰۲) مهمترین مشکل گروههای کم درآمد در تهیهی مسکن را مربوط به منابع مالی و سرمایهگذاری میداند. گابریل و دیگران(۲۰۰۵) به تأثیر مسکن ارزان قیمت بر سلامت کلی جامعه پرداخته و معتقدند مسکن مقولهای همه جانبه بوده که بر تمام شئون جامعه اثرگذار است. ریچارد هاریس و سینوین گیلز(۲۰۰۳) تکامل سیاستهای بینالمللی تأمین مسکن را در سه مرحله به شرح زیر تشریح کردهاند: مرحله اول، از سال ۱۹۴۵ تا ۱۹۶۰ سیاست مسکن اجتماعی؛ مرحله دوم، از سال ۱۹۷۲ تا: ۱۹۸۰ سیاست زمین و خدمات و مرحله سوم، از سال۱۹۸۰ تا به حال: سیاست توانمندسازی.
3- مبانی نظری و دیدگاهها:
۱-۳ )تعریف مسکن مقرون به صرفه:
مسکن مقرون به صرفه عبارت است از واحدهای مسکونی که برای افرادی با درآمد متوسط، مقرون به صرفه تلقی گردد. (battella ۲۰۲۳) در استرالیا: اجالس سران گروه ملی مسکن مقرون به صرفه، تعریف خود را از مسکن مقرون به صرفه اینگونه بیان میکند: “… محلی مناسب و معقول با توجه به استاندارها، برای خانوادههای کم تا متوسط درآمد که هزینهی آن متناسب با قدرت پاسخگویی خانوادهها به نیازهای اولیهشان به صورت پایدار باشد.” در انگلستان: مسکن مقرون به صرفه عبارت است از :”مسکن اجارهای و متوسط برای خانوارهای واجد شرایط دریافت مسکن که با بازار مسکن در ارتباط نیستند.” سازمان ملل در برنامهی اسکان بشر، مسکن مقرون به صرفه را اینگونه تعریف میکند: “به صورت کلی به عنوان مکانی تعریف میشود که در کیفیت و موقعیت مناسب بوده و آنقدر هزینه بر نباشد که دیگر هزینههای اساسی زندگی را مختل کرده یا بهرهمندی از حقوق اساسی بشر را مورد تهدید قرار دهد.” ( Human Nations United Settlements Programme، ۲۰۱۱: ۱۰۲-۳) اندازهگیری توانایی تهیهی مسکن یک معیار متداول برای اندازهگیری توانایی کل جامعه، تعداد خانههایی است که یک خانواده با درصد معینی از متوسط درآمد خود می-تواند تهیه کند. به عنوان مثال، در یک بازار مسکن کاملاً متعادل، خانوادههای متوسط( و نیمی از خانوادههای ثروتمند) به طور رسمی توانایی گزینهای تهیهی متوسط مسکن را دارند، در حالیکه افراد فقیرتر از این حد، توانایی تهیهی واحدهای مسکونی متوسط را ندارند. استطاعت %۵۰ افراد جامعه نشان دهندهی یک بازار مسکن متعادل است.” (Bhatta، ۲۰۱۰) شاخص چندگانهی میانه، که توسط بانک جهانی و سازمان ملل متحد توصیه شده، استطاعتپذیری مسکن را به وسیلهی تقسیم قیمت متوسط مسکن بر متوسط ناخالص(قبل از مالیات) درآمد سالانهی خانوار محاسبه میکند. این شاخص، استطاعتپذیری مسکن را بین اعداد ۰ تا ۵ دستهبندی کرده و مجموعهی ۳ و کمتر از آن استطاعتپذیر میداند. از ۳. ۱ تا ۴ به عنوان حد متوسط، ۴. ۱ تا ۵ حد خطرناک و ۵ و بیشتر از آن، عدم توانایی جدی در نظر گرفته میشود.(al et &Cox، ۲۰۱۲: ۱ ) یکی دیگر از روشهای بررسی استطاعتپذیری، بررسی دستمزد ساعتی منظم کارکنان تمام وقت است که دارای حداقل دستمزد هستند. در بهترین حالت، کارکنان تمام وقت باید بتوانند حداقل یک واحد آپارتمان کوچک در منطقهی کاری خود، خریداری کند. در ایالات متحده و کانادا دستورالعملی برای مقرون به صرفه بودن مسکن وجود دارد که بیان میکند: هزینهی یک خانوار برای مسکن، نباید از ۳۰% درآمد ناخالص خانوار تجاوز کند. زمانی که هزینهی ماهانهی ادارهی یک خانه بیش از ۳۵%- ۳۰% از کل درآمد خانوار گردد، آن واحد مسکونی برای این خانواده نامناسب تلقی میگردد. عامل اصلی که استطاعتپذیری مسکن را تعیین میکند درآمد است، قیمت نیست بلکه در دسترس بودن است. در اقتصاد بازار، توزیع کیفیت درآمد عامل اصلی تعیینکننده و کمیت مسکن است. بنابراین، درک چالشهای مسکن مقرون به صرفه نیازمند درک گرایشها و نابرابری در درآمد و ثروت دارد.
۲-۳ ) مسکن مقرون به صرفه و سیاستهای عمومی:
سیاستگذاران در تمام سطوح(جهانی، ملی، منطقهای، محلی، شهری، انجمنها) با هزاران ابزار سیاسی در جهت پاسخگویی به موضوع مسکن مقرون به صرفه که یک بحران بسیار پیچیده در ابعاد جهانی است، هستند. این پاسخها طیف وسیعی از ابزارهای مالی کنترل کنندهی شکاف طبقاتی تا تغییرات بلند مدت میان دولتها را شامل میشود. (Hulchanski ۲۰۰۶) سیاستهای عمومی توسط فرضیات اساسی در مورد ماهیت مسکن شکل میگیرد. آیا مسکن یک نیاز اساسی، یک حق، یک کالای عمومی و یا حتی همانطور که در مورد خرید خانه در ایالات متحده است، یک وظیفهی مدنی است؟ یا فقط یکی دیگر از انتخابهای خانوارها در سطوح مختلف مانند یک کالاست و یا یک سرمایهگذاری در سیستم بازار آزاد است؟ سیاستهای مسکن محک قابل توجهی از ارزش سیاست مداران در هر سطح اداری از جوامع مختلف است که آنها را تحت تأثیر قرار میدهد. این آزمون اغلب به سادگی، میزان توجه قشر مرفه و ایمن جامعه را نسبت به افراد با رتبههای پایین اقتصادی اجتماعی میسنجد. (۱۶: ۱۹۹۳ Bacher)، برای گروههای آسیبپذیر مانند سالمندان، خانوادههای تک والد، از کار افتاده و غیره میتوان به نوعی از استراتژی کمکهای مالی دولتی بهره برد تا هر خانواده، درآمد کافی برای پرداختی هزینهی مسکن را داشته باشد. کشورهای مختلف برای پاسخگویی به نیاز مسکن مقرون به صرفه در جامعه سیاستهای مختلفی را در دورههای زمانی گوناگون امتحان کرده که در بعضی از زمینهها شکست خورده و در بعضی از آنها موفق بودهاند. این تجارب در سطح جهانی میتواند به ارائهی راهکارهای جدید برای بهبود وضعیت مسکن در کشور کمک کرده و زمینهساز افزایش عرضهی مسکن مقرون به صرفه شود.
۴- سیاستهای تأمین مسکن مقرون به صرفه در کشورهای مختلف:
۱-۴)استرالیا: مردم استرالیا مزایای تأمین اجتماعی بسیاری از سنترلینک دریافت میکنند. سنترلینک برنامهای تحت نظارت وزارت خدمات انسانی دولت استرالیا است که طیف وسیعی از کمکهای دولتی و خدمات را برای بازنشتگان، بیکاران، سرپرستان خانوار، افراد معلول، بومیان استرالیا و.. فراهم کرده و ارائه دهندهی طیف وسیعی از خدمات فرهنگی و زبانی است. (۲۰۱۳Services، Human of Department) این مرکز خانوارهای واجد شرایط دریافت مسکن را شناسایی کرده و برای کمک به آنها، مسکن را از صاحبان خصوصی آن اجاره کرده و به این خانوارها کمک هزینهی اجاره پرداخت میکند. کمکهای اجارهای، یارانهای است که به طور مستقیم به مستأجران، علاوه بر مزایای پایهی سنترلینک مانند حقوق بازنشستگی یا حقوق از کار افتادگی پرداخت میشود. مقدار کمک هزینهای که برای اجاره پرداخت میشود بستگی به مبلغ اجاره، و تعداد افراد تحت تکفل مستأجر دارد. مستأجرهایی که در خانههای عمومی استرالیا زندگی میکنند واجد شرایطِ دریافت کمکهای اجارهای نمیباشند. (Centrelink ۲۰۰۸) دولت استرالیا علاوه بر پرداخت کمکهای اجارهای به خانوادههای کم درآمد، برای کسانی که از طریق Centrelink میخواهند برای اولین بار صاحب خانه شوند، کمکهای مالی در نظر گرفته است. منابع مالی این طرح به طور مشترک توسط دولت مرکزی و دولتهای ایالتی اولیت داده میشود. خانه اولیها در برخی مناطق درحال حاضر واجد شرایط دریافت کمک هزینهی ۷۰۰۰ دلاری برای کاهش هزینههای ورود به بازار مسکن هستند. (Australian Taxation Office، ۲۰۰۸) به اشتراک گذاشتن مالکیت خانه، طرحی دیگر از دولت استرالیاست که در نوع خود منحصر به فرد میباشد. ساکنان استرالیای غربی میتوانند با استفاده از کمکهای اداره مسکن، خریداران خانه خریداری کنند. با مالکیت مشترک، هزینهی خرید یک خانه کاهش مییابد، به این صورت که اداره، تا %۳۰ اموال را برای خود نگه میدارد. سهم اداره بستگی به میزان استقراض افراد، اندازهی خانواده، محل و نوع ملک دارد. در آینده، خریدار میتواند کل سهم را از اداره خریداری کرده و یا سهم خود را به اداره بفروشد. با این وام، افراد میتوانند خانههای تازه ساخته شده و خارج از ویژگیهای طرح ارایه شده توسط وزارت مسکن را خریداری کنند. همچنین ادارهی مسکن استرالیا، از طریق سازمان مسکن، خانههای ارزان قیمت به عموم مردم میفروشد. این املاک برای هر کسی که علاقهمند به خرید خانه باشد در دسترس است. این اداره به صورت نزدیک با انبوه سازان مسکن در ارتباط بوده تا اطمینان حاصل نماید، املاکی که برای فروش در حال ساخته شدن هستند برای افراد کم و متوسط درآمد، مقرون به صرفه و قابل تهیه باشند.
۲-۴)چین: جمعیت شهری چین در آغاز قرن ۲۱ حدود ۲۳۵ میلیون نفر است که نسبت به سال ۱۹۴۹ با جمعیت شهرنشین حدود ۵۷. ۶ میلیون نفر، رشد قابل ملاحظهای داشته است. در این کشور یک شکاف قیمت قابل ملاحظه میان مسکن و استطاعت خرید آن دارد، به همین دلیل از نوعی سیستم سود رفاه به سمت یک سیستم تخصیص بازار محور درحال حرکت است. قبل از سال ۱۹۷۸ میلادی، بیشتر واحدهای مسکونی شهری(در دوران برنامهریزی اقتصادی)، شامل خانههای تولید شده در سیستم نزدیک به بازار آزاد و تخصیص داده شده توسط سیستم دولتی تک کانال ناپایدار میباشند. (۹: ۲۰۰۶: ، al et & Mostafa) هدف از اصلاحات مسکن که در سال ۱۹۷۸ آغاز شد، این بود که مسکن به تدریج از “کالای آزاد” به “کالای یارانهای” تبدیل شود، که قیمت آن درنهایت به یک “کالای مصرفی” نشاندهندهی هزینههای واقعی تولید و یک حاشیهی سود بازار باشد. (Chiu ۱۹۹۶: ۱۰) چین در سال ۱۹۹۸ با بیشتر کردن شتاب اصلاحات در زمینهی مسکن شهری از یک سیستم سود رفاه به سمت یک سیستم تخصیص بازار محور با کاهش نقش دولت در ارائهی مسکن حرکت کرد. اصلاحات با افزایش مالکیت خانه، مصرف مسکن، سرمایهگذاری املاک و مستغلات، و البته بالا رفتن سرسامآور قیمت مسکن همراه بود. (۲۰۱۰، Gao) قیمت بالای مسکن یکی از مشکلات جدی در بعضی از شهرهای بزرگ چین است. در سال ۲۰۰۵ افزایش بهای مسکن تبدیل به مشکلی جدی در استطاعتپذیری خانوادههای کم و متوسط درآمد شد. در سال ۲۰۰۴ افزایش بهای %۱۷. ۸ مسکن تقریباً دو برابر نرخ رشد ۱۰ درصدی درآمد بود. شهرداریها با استفاده از سیاستها و برنامههای مسکن از جمله مسکن مقرون به صرفه و برنامهی صندوق مسکن، به خواست عمومی برای افزایش مسکن خانوادههای متوسط و کم درآمد، پاسخ دادند. برنامهی مسکن مقرون به صرفه که معمولاً به عنوان “برنامهی مسکن اقتصادی و آسان” شناخته میشود. (برای ارائهی مسکن ارزان قیمت به خانوادههای متوسط و کم درآمد برای تشویق مالکیت خانه طراحی شد. در سال ۱۹۹۸ وزارت ساختمان و وزارت دارایی به طور مشترک اعلام کردند “روشهای مدیریت ساخت و ساز مسکن ارزان قیمت شهری” نقطهی شروع برنامه است. هدف گذاری این برنامه بر روی خانوادههای متوسط و کم درآمد) درآمد سالانه کمتر از ۳۰، تا ۷۰، آرام بی(واحد پول چین) با توجه به اندازهی خانوار و منطقهی سکونت بود. این برنامهی مسکن عمومی، خانههایی(معمولاً ۱۱۰-۶۰ متر مربع) معمولاً (%۷۰-%۵۰) قیمت بازار تهیه میکند که مقرون به صرفه هستند. در سیاستها و وظایف تعیین شده توسط دولت مرکزی، دولتهای محلی مسئول اجرا و بهرهبرداری از این برنامههای محلی میباشند. دولتها معمولاً زمینهای دولتی مناسب را به توسعهدهندگان املاک و مستغلات، که مسئول امور مالی و ساخت و ساز مسکن مقرون به صرفه میدهند. سودِ تخصیص داده شده به توسعهدهندگان املاک و مستغلات به کمتر از %۳ تقلیل یافته تا قیمت مسکن در سطح مقرون به صرفه حفظ شود. افراد برای گرفتن مسکن مقرون به صرفه باید از طریق بررسی خانواده و درآمد پذیرش شوند. تلاش برنامه صندوق آینده نگر مسکن، سیاست دیگری برای ارائهی مسکن مقرون به صرفه میباشد. چین برنامهی صندوق آینده نگر مسکن را د ر سال ۱۹۹۵ در مکانیزمی فراهم میکند که خریداران بالقوه با درآمدی که ذخیره میکنند، درنهایت بتوانند یک واحد مسکونی ممکن که در سراسر کشور معرفی میکنند را بخرند. این واحدهای مسکونی، اچ پی اف نام دارد که در واقع یک واحد مسکونی میباشد که قبلاً عمومی بوده است( اچ پی اف شامل یک برنامهی پس انداز یارانهای که با یک حساب بازنشستگی مرتبط است و وام مسکن یارانهای و تخفیف قیمت برای خرید مسکن است). (۳ ۲۰۰ Buttimer، ۳-۴) در انگلستان، شهرداریها و شورای محلات نقش تاریخی پررنگی در اداره اقشارکم درآمد ایفا کردهاند. برای انجام این کار و تأمین مسکن عمومی و اجارهای، در این کشور، جنبشهای داوطلبانهی مسکن، تعاونیها و مقامات محلی شهرها از اواخر قرن نوزدهم فعالیتهای خود را جهت ساخت مسکن برای گروههای کم درآمد شهری آغاز نمودند. از اوایل قرن نوزدهم و به دنبال صنعتی شدن این کشور که خود پیشرو انقلاب صنعتی بود، مشکل مسکن ظهور نمود. طی سالیان متمادی، بخش خصوصی تأمین کنندهی اصلی مسکن برای تودهی جمعیت شهرنشین بود. با حاد شدن مشکلات مسکن دولت ناچار به مداخله شده و خود به دخالت در بخش مسکن و تأمین آن به ویژه برای قشرهای کم درآمد پرداخت. طی سالهای ۱۹۶۴ تا ۱۹۷۰ سرعت ساخت خانههای جدید، افزایش یافت و سهم خانههایی که توسط دولت ساخته شده بودند از ۴۲ درصدی کل خانههای کشور به ۵۰ درصد افزایش یافت. دولت انگلستان طی سالهای۱۹۶۴ و ۱۹۶۵و ۱۹۶۶ توانست به ترتیب ۱۱۹ و ۱۳۳و ۱۴۲ هزار خانه جدید بسازد. طی سالهای ۱۹۶۵ تا ۱۹۷۰ نیز ۱ ۳ میلیون خانهی جدید توسط دولت ساخته شد. (۱۰۳: ۱۹۹۴” Bramley)، در گذشته نسبت بالایی از خانهها در انگلستان تحت مالکیت شوراها بوده، اما این میزان از اوایل دههی ۱۹۸۰ میلادی به دلیل اقدامات مارگارت تاچر که ساخت و ساز را محدود کرده و حمایتهای مالی و سیاسی را برای دیگر اشکال مسکن اجتماعی فراهم ساخت، کاهش پیدا کرد. در سال ۱۹۸۰ دولت محافظهکار تاچر طرح حق مسکن شورایی را معرفی کرد، که به موجب آن مستأجران شورا این فرصت را داشتند با تخفیف تا سقف %۶۰ خانههای اجارهایشان را خریداری خرید کنند. در سالیان اخیر سیاستهای دولت در جهت کاهش هرچه بیشتر دخالت دولت بوده است (%۷۰ در خانههای اجارهای مانند آپارتمانها). برای دسترسی به مسکن مناسب، به خانوارهای کم درآمد، افراد مسن یا معلول یارانه داده میشود. در این کشور طیف وسیعی از مالکیت مسکن مقرون به صرفه، از جمله مالکیت اشتراکی(که درآن مستأجر سهمی را در ملک، از مالک اجتماعی اجاره کرده و صاحب باقیمانده میشود) وجود دارد. همچنین دولت تلاش میکند، عرضه سهام ارزان قیمت برای مالکیت و خرید را افزایش داده و با استفاده از سیستم برنامه کاربری زمین، توسعهدهندگان مسکن را مستلزم به پایین آوردن قسمتی از هزینههای مسکن در تحولات جدید کند( Communities of Department۲۰۰۶، Housing Government Local ) این روش معمولاً به عنوان پهنهبندی دربرگیرنده(اگرچه نه در انگلستان) شناخته میشود و در حال حاضر ساز و کاری برای تضمین ارائهی مسکن مقرون به صرفه به عنوان بخشی از یک برنامهریزی کاربردی برای توسعههای جدید مسکن است. در انگلستان حدود چهارصد شورای منتخب ناحیهای و شهری، جوامع تعاونی، مجامع مسکن، جوامع مسکن اجارهای به قیمت هزینه و جوامع خودساز به طور مستقیم در فرایند شناسایی خانوارهای کم درآمد و تأمین مسکن مقرون به صرفه دخالت دارند. نقش دولت در این فرایند قابل تامل میباشد. در اینجا دولت به طور مستقیم عهده دار کلیهی مراحل اجرایی و ساخت مسکن مقرون به صرفه نمیباشد. نقش دولت به نظارت بر تأمین تجهیزات و رعایت ضوابط و استانداردها و نیز ایجاد تسهیلاتی چون منابع مالی و کنترل بازار زمین جهت تشویق فعالیت بخش خصوصی و اعطای کمکهای مالی و تخفیفهای مالیاتی برای خریداران مسکن خلاصه میشود.
4-4) ایالات متحده آمریکا: ایالات متحده آمریکا فاقد یک نظام فراگیر مسکن اجتماعی، در مقایسه با اروپا است. دولت فدرال در این کشور، برای مقرون به صرفه تر کردن مسکن، یارانه میدهد. کمکهای مالی برای مالکان از طریق کسر مالیات و بهرهی وام مسکن و برای خانوادههای کم درآمد از طریق برنامههای یارانهای مسکن فراهم میشود. کمکهای فدرال در زمینهی مسکن خانوادههای کم درآمد را میتوان به سه بخش تقسیم کرد:
1) یارانههای “مستاجر محور” که به خانوادههای مشخص و واجد شرایط داده میشود. در این روش، دولت تمام یا بخشی از سرمایهی لازم برای اجارهی مسکن را دراختیار خانوار قرار میدهد و انتخاب مسکن بر عهدهی شهروندان میباشد.
2) یارانههای “پروژه محور” که به مالکان واحدهای مسکونی داده میشود که بر اساس آن باید خانهی خود را با نرخ مقرون به صرفه به خانوادههای کم درآمد اجاره دهند. این سیاستها که از بعد از جنگ جهانی دوم دنبال میشود به کنترل اجارهها از سوی دولت انجامیده است. براین اساس اجارهها در حد توان مردم و پایینتر از ارزش بازار تعیین میگردد.
3) مسکن اجتماعی که معمولا متعلق به دولت بوده و زیر نظر آن اداره میشوند.(برخی از پروژههای مسکن عمومی به سازمانهای خصوصی واگذار شده است. تمامی این سه دسته سیاست با یکدیگر اجرا میشوند. دولت بیشترین هزینه را متحمل گردیده ولی در بازار مسکن دخالت زیادی ندارد. دولت فدرال قابل دسترس بودن مسکن برای متقاضیان و سودآور بودن بازار را هدف نهایی فعالیت خود قرار داده است. شهر نیویورک مهمترین شهر ایالات متحده به حساب میآید. این شهر، از جمله مکانهای مطلوب برای زندگی است که سالانه جمعیت زیادی را به خود جذب کرده و با محدودیتهای آب، حمل و نقل عمومی و مسکن مواجه است. پیدا کردن مسکن مقرون به صرفه در شهر نیویورک به یک مبارزه برای بخش بزرگی از جمعیت این شهر از جمله کم درآمدها، متوسط درآمدها و حتی افرادی با درآمد مناسب تبدیل شده است. برخی از سیاستهای مسکن مقرون به صرفه در شهر نیویورک عبارتند از:عنوان برنامه وضع موجود منطقه بندی دربرگیرنده طرح ابتکاری محلهی منتخب یارانهی مسکن اثربخشی نسبتاً خوب رشد آن ثابت است. خوب رشد مسکن مقرون به صرفه را بسرعت افزایش خواهد داد و دسترسی به فرصتهای اقتصادی و پایداری را ارتقا میدهد.
منطقه بندی دربرگیرنده: منطقه بندی دربرگیرنده رویکردی برای توسعهی متنوع مسکن، برای گروههای مختلف درآمدی است. اجرای این قوانین، مستلزم آن است که درصد معینی از واحدهای هر ساختمان جدید(یا ساختمانی که به طور قابل ملاحظهای بازسازی شده)، برای مسکن مقرون به صرفه در نظر گرفته شود. در مقابل به توسعه دهندگان(انبوه سازان)، تراکم تشویقی داده شده و به آن ها اجازه ساخت واحدهای بیشتر از مقدار متعارف میدهند. در این بین طرح و برنامهای تحت عنوان طرح ابتکاری محله منتخب مطرح شده است. طرح ابتکاری محلهی منتخب برنامهای با حمایت وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده است. (این برنامه) ایدهای برای سرمایه گذاری بیشتر در محلات کم تا متوسط درآمد بوده و به دنبال تجدید حیات اقتصادی در این مناطق میباشد. هدف این طرح ابتکاری، فراهم آوردن فرصتهای اقتصادی در مناطقی است که تراکم بالایی از مسکن مقرون به صرفه داشته و به حمل و نقل عمومی دسترسی دارند. در این طرح، محلاتی با تراکم بالای مسکن عمومی، برای تجدید حیات شهری به رقابت میپردازند، ارائه میشود. هر محله راهبردهای پیشنهادی استفاده از منابع مالی برای ایجاد نتایج ماندگار که باعث بهبود کیفیت زندگی در مناطق هدف گذاری را خواهد داشت. بودجهی این طرح، برای تخریب و ایجاد مناطق مسکونی و توسعه برای سرمایه گذاریهای جدید بود اما این بودجه میتواند در زمینهی ساخت مدارس و توسعه زیرساختهای تجاری مورد استفاده قرار گیرد. (2010 ,al et & Been) یارانهی مسکن: یارانهی مسکن به شهروندان کم درآمد اختصاص داده شده است. مستاجرها ممکن است تا %30 درآمد خود را صرف اجاره کنند. به همین علت، تفاوت میان این مقدار و قیمت بازار از طریق یارانه به مالکان خانههای خصوصی پرداخت میگردد. این یارانهها افزایش تحرک و حق انتخاب در مکان سکونت را برای ساکنان کم درآمد فراهم کرده و آنها را قادر به زندگی در مناطقی با افزایش دسترسی به فرصتهای اقتصادی و حمل و نقل میکند. (2010 ,al et & Been)مسکن مقرون به صرفهی سبز: مسکن مقرون به صرفهی سبز، طرح دیگری در ایالات متحده برای تامین مسکن گروه درآمد شهری است. مسکن مقرون به صرفهی سبز، به طور کلی عبارت است از مسکنی با قیمت مناسب که دارای ویژگیهای سازگار با محیط زیست میباشد. از مزایای این مسکن، کاهش فشار هزینهی انرژی بر خانوارها و بهبود سلامتی است. (2011 ,Galbraith) پروژههای مسکن مقرون به صرفهی سبز علاوه بر ویژگیهای مسکن مقرون به صرفه به دنبال کاهش هزینهی طول عمر واحد مسکونی و بهبود کیفت آن هستند. این واحدهای مسکونی در دراز مدت هزینههای جاری مانند هزینههای آب، برق، گاز و یا حتی هزینههای سلامتی و پزشکی را کاهش داده و سبب میشود هزینهی کمتری از درآمد خانوار صرف مسکن شود.
5) روش تحقیق:
مقالهی پیش رو به لحاظ طبقه بندی انواع تحقیقات، تحقیق بنیادی و کابردی محسوب میشود. جمعآوری اطلاعات در این مقاله بر اساس مطالعات اسنادی و کتابخانهای بوده و سیاستها و برنامههای مسکن مقرون به صرفه در کشورهای مختلف استخراج شده است. مقایسهی تطبیقی برای گسترش دانش و توسعه ایدههای جدید حاصل از ارزیابی تجربیات فرا ملی برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه و بسط آن توسط روش تحلیلی-توصیفی، ما را به ساز و کارهای پیشنهادی برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه برای گروههای کم درآمد شهری در ایران رسانده است.
6)یافتههای تحقیق:
با استناد به نتایج مطالعات تطبیقی در زمینهی برنامهریزی و سیاست گذاری برای تامین مسکن ارزان قیمت در چهار کشور استرالیا، چین، انگلستان و ایالات متحده آمریکا و نیز چاره جویی برای مشکلات برنامه ریزی سیستم مسکونی ایران، پیشنهاد میشود در عرصههای نیازمند برنامه ریزی و سیاست گذاری مسکن گروههای کم درآمد شهری تمرکز بیشتری صورت گرفته و اقدامات اجرایی پیشنهاد شده در اولویت قرار بگیرند.
** ساز و کارهای حاصل از برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه در کشور استرالیا: 1) شناسایی گروههای هدف و خانوارهای واجد شرایط (خانوارهای کم درآمد شهری) دریافت تسهیلات مسکن مقرون به صرفه، توسط سنترلینکهای دولت؛ 2) اجارهی مسکن از مالکان خصوصی توسط دولت، برای خانوادههای کم درآمد شهری؛ 3) پرداخت کمک هزینه به سرپرست خانوادههای کم درآمد برای اجارهی مسکن مورد نیاز، به نسبت مکان قرارگیری مسکن و تعداد افراد تحت تکفل سرپرست خانواده(توجه به بضاعت اقتصادی و اجتماعی گروههای هدف و ارائهی پیشنهادات توسعهی مسکن بر پایهی این شناخت)؛ 4) پرهیز از استاندارد گرایی در ارائهی پیشنهادات مسکن مقرون به صرفه؛ 5) پرداخت کمک هزینه و وام با شرایط ویژه به خانه اولیها توسط صندوقهای مالی و حمایتی، زیر نظر دولت؛ 6) شریک شدن دولت در ساخت خانه با گروههای کم درآمد(در این طرح، افراد میتوانند سهم خود را به دولت واگذار کرده و یا سهم باقیمانده را از دولت خریداری کنند)؛ از مزایای این طرح این است که افراد میتوانند در مناطق مختلف شهری، با توجه به نیاز خود، صاحب خانه شوند؛ 7) سیاست گذاری در زمینهی تامین مسکن مناسب با در نظر گرفتن نیاز تمامی اقشار جامعه؛ 8) ارتباط نزدیک با انبوه سازان برای ساخت خانههای مقرون به صرفه با ارائهی تسهیلات مالی و مالیاتی و نظارت موثر بر آنها برای واگذاری خانهها به گروههای کم درآمد شهری.
**ساز و کارهای حاصل از برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه در کشور چین: 1) شناسایی و بررسی وضعیت گروههای کم درآمد شهری از نظر تعداد افراد خانواده و درآمد؛ 2) کشور چین در حال گذار از سیستم سود رفاه به سمت یک سیستم تخصیص بازار محور بوده و مسکن در این کشور از یک کالای آزاد به سمت یک کالای یارانهای و در نهایت یک کالای مصرفی(که قیمت آن نشان دهندهی هزینههای واقعی تولید و یک حاشیهی سود بازار است)، در حال حرکت است؛ 3) کاهش پیامدهای منفی ناشی از عدم دسترسی به مسکن مناسب از طریق ساز و کار بازار؛ 4) مدیریت ساخت و ساز مسکن مقرون به صرفهی شهری برای ساخت خانههایی با 50 تا 70 درصد قیمت بازار(تامین منابع مالی لازم و ایجاد تسهیلاتی جهت دریافت و بهره مندی گروههای کم درآمد از این منابع)؛ 5) واگذاری تشخیص اولویتها برای تولید مسکن و مسئولیتهای اجرایی به مقامات و مسئولین محلی؛ 6) حذف و یا تعدیل قوانین و مقررات شهری برای رفع موانع عمل انبوه سازان مسکن برای ایجاد و تبدیل واحدهای مسکونی لازم برای گروههای با درآمد کم و متوسط و البته کاهش سود انبوه سازان مسکن به کمتر از 3 درصد؛ همچنین دریافت مالیات و عوارض تاثیرگذار از انبوه سازان و مصرف آن در جهت منافع عمومی؛ 7) برنامهای ترکیبی شامل: پس انداز یارانهای(توانمند سازی و بانک پذیری گروههای کم درآمد)، وام مسکن و تخفیف در قیمت خرید (HPF )برای گروههای کم درآمد شهری.
** ساز و کارهای حاصل از برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه در کشور انگلستان1) ایفای نقش تامین مسکن گروههای کم درآمد شهری توسط نهادهای مدنی محلی؛ 2) حمایت از تشکیل شوراها و انجمنهای محلی با هدف گسترش و هدفمند کردن مشارکت مردمی برای رویارویی با مسائل و مشکلات(قدرت بخشیدن به مؤسسات محلی و تعاونی برای تولید مسکن)؛ 2) کاهش نقش دولت در اجرای سیاستهای مسکن مقرون به صرفه، جز در موارد اضطراری(مانند جنگ جهانی اول و دوم)؛ 3) دخالت در مدیریت تامین مسکن به ویژه در دورانهای حاد کمبود مسکن هم به منظور تولید و هم فعال کردن بخش خصوصی؛ 4) فروش واحدهای مسکونی دولتی و عمومی به گروههای واجد شرایط، با تخفیف تا سقف 60 درصد؛ 5) واگذاری سهامهای دولتی در بخش مسکن به انجمنهای محلی؛ 6) بهبود وضعیت مسکن در نواحی فقیرنشین و زیر استانداردهای لازم شهری، با همکاری مردم و تعاونیهای مسکن؛ 7) پرداخت یارانه به خانوارهای کم درآمد برای دسترسی به مسکن مناسب؛ 8) اجرای طرح مالکیت اشتراکی؛ 9) عرضهی سهام ارزان قیمت برای خرید مسکن توسط گروههای هدف؛ 10)نظارت دولت بر توسعه دهندگان برای کاهش هزینههای مسکن؛ 11) تشویق انبوه سازان به وسیلهی وامهای کم بهره و تخفیفهای مالیاتی با نظارت موثر بر آنها.
**ساز و کارهای حاصل از برنامه ریزی مسکن مقرون به صرفه در کشور ایالات متحده آمریکا: 1) درنظر گرفتن اقشار کم درآمد در برنامه ریزیهای کلان ملی، منطقهای و محلی؛ 2) شناسایی گروههای کم درآمد شهری(اعم از بیخانمانها، مستاجران، مالکان کم بضاعت و …)؛ 3) پرداخت یارانه به مستاجران برای اجارهی خانه در بخشهای عمومی مسکن؛ 4) پرداخت یارانه به مالکان خصوصی برای اجاره دادن خانه به افراد معرفی شده توسط دولت؛ تدوین قوانین مربوط به تعیین میزان اجاره بها و چارچوبهای نظارتی بر آن؛ 5) ساخت مسکن مقرون به صرفه توسط دولت و مشارکت توسعه دهندگان بخش خصوصی در برنامههای تولید مسکن شهری با نظارت موثر دولت؛ 6) افزایش انگیزهی انبوه سازان به اختصاص بخشی از واحدهای مسکونی در هر مجتمع به گروههای نیازمند با دادن تراکمهای تشویقی؛ از مزایای این طرح میتوان به اختلاط گروههای مختلف درآمدی، اشاره کرد؛ 7) فراهم کردن امکان سکونت و تامین محیط زندگی مطلوب، جهت ارتقا کیفیت زندگی و کاهش اختلافات میان اقشار اجتماعی-اقتصادی؛ 8) توانمند سازی محلات با ارائهی طرح ابتکاری محلهی منتخب؛ 9) اولویت دهی به تسهیل و ارتقا مسکن موجود، نه تولید و توسعهی نواحی جدید مسکونی؛ 10) ایجاد واحدهای مسکونی مقرون به صرفهی سبز توسط دولت برای به حداکثر رساندن سودمندی برنامه، از طریق کاهش هزینههای بلند مدت دولت و خانوارها.
7) نتیجه گیری و پیشنهادات:
سیاستها و راهبردهای تامین مسکن در سطح بینالمللی برای دستیابی به توسعهی پایدار شهری، تاکید ویژهای بر تامین مسکن گروههای کم درآمد شهری و جلوگیری از پیامدهای منفی عدم توجه به آن، به ویژه گسترش سکونتگاههای غیررسمی دارند. ماهیت مشکل مسکن در کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه متفاوت است؛ به طوریکه تامین مسکن یکی از مشکلات اساسی کشورها، به ویژه کشورهای کمتر توسعه یافته است. فقدان منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن برنامهی جامع ملی و افزایش شتابان جمعیت(مخصوصاً جمعیت شهری)، تامین مسکن را در این کشورها به شکلی پیچیده و چند بعدی در آورده است. یقیناً پژوهش و بررسی تجارب موجود در زمینهی سیاستها، دیدگاهها و برنامههای تامین مسکن گروههای کم درآمد شهری در جهان، میتواند برنامه ریزان و سیاسیت گذاران مسکن در ایران را به منظور ارائهی برنامههای مطلوب و مناسب یاری رساند. درنهایت اینگونه به نظر میرسد که موفقیت در بخش مسکن مقرون به صرفه بیش از هر چیز مرهون شناسایی گروههای کم درآمد شهری میباشد. شناسایی خانوارهای واجد شرایط دریافت تسهیلات مسکن، سبب میشود تا از سوء استفادههای احتمالی و هدر رفت منابع و امکانات جلوگیری بعمل آمده وتسهیلات و خدمات به دهکها و گروههای نیازمند واقعی برسد. همچنین شفافیت و آمار واقعی در این بخش، بازدهی طرحها و برنامهها را بیشتر کرده و آنها را کارآمد تر میکند.
منابع:
– سال اول شماره 1 مهر 1397 معماری شناسی/ نشریه اختصاصی معماری و شهرسازی ایران
– اطهاری، کمال و جواهری پور، مهرداد، (1383)؛ طرح مطالعاتی نظام مالی تامین مسکن کم درآمدها، تهران: انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی
. حاتمی نژاد، حسین و سیف الدینی، فرانک ، محمد ، میر ، (1384)؛ بررسی شاخصهای مسکن غیررسمی در ایران؛ نمونه موردی: محلهی شیخ آباد قم، مجله پژوهشهای جغرافیایی، شماره ،58 موسسه جغرافیا، دانشگاه تهران.
Taxation Office, (2008); The First Home Saver Account: What you need to know, Archived from the original on 3 December 2008. Bacher, John C, (1993); Keeping to the Marketplace: The Evolution of Canadian Housing Policy, Montreal: McGill-Queen�s University Press. Been, Vicki & et al, (2010); Building Environmentally Sustainable Communities: A Framework for Inclusivity, New York and Washington, DC: What Works Collaborative. Bhatta, Basudeb, (2010); Analysis of Urban Growth and Sprawl from Remote Sensing Data, Advances in Geographic Information Science, Springer. Bramley, Glen, (1994); An affordability crisis in British housing: dimensions, causes and policy impact, Housing Studies (Taylor and Francis. Bridge, Gary & Watson, Sophie, (2011); The New Blackwell Companion to the City, John Wiley & Sons. Buttimer, Richard J, (2004); The Chinese Housing Provident Fund, International Real Estate Review 7 (1). Centrelink, (2008); Eligibility for Rent Assistance, Archived from the original on 17 December 2008. Chiu, Rebecca, (1996); Housing affordability in Shenzhen special economic zone: A forerunner of China’s housing reform”. Housing Studies 11 (4). Cox, Wendell & Pavletich, Hugh, (2012); 8th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2012 Ratings for Metropolitan Markets. Department of Communities and Local Government Housing, (2006); Planning Policy Statement No. 3. Department of Human Services, (2013); Commonwealth of Australia”Portfolio Budget Statements 2013-14″ Galbraith, Kate, (2011); Debating the Green Building Premium. Green. A Blog About Energy and the Environment. New York Times. Gabriel, Michelle; Jacobs, Keith; Arthurson, Kathy; Burke, Terry; Yates, Judith, (2005); Conceptualising and measuring the housing affordability problem (Report), National Research Venture 3: Housing Affordability for Lower Income Australians, Australian Housing and Urban Research Institute. Gao, Lu, (2010); Achievements and Challenges: 30 Years of Housing Reforms in the People�s Republic of China, Asian Development Bank, ADB Economics Working Paper Series 01/2010. Guy, S, (2002); Development And Developers: Perspectives On Property, University Of Newcastle: Blackwell Publishin. Hulchanski, David J, (2006); In Young, Robert; Leuprecht, Christian, Canada: The State of the Federation 2004: MunicipalFederal-Provincial Relations in Canada. Institute of Intergovernmental Relations. McGill-Queen’s University Press. Mostafa, Anirban; Wong, Francis K. W; Hui, Chi Mun Eddie (2006); Relationship between Housing Affordability and Economic Development in Mainland Chinaˇ Case of Shanghai, Journal of Urban Planning Development. (American Society of Civil Engineers) 132 (62). Rey, William, (2005); Deconstructing the Myths: Housing Development Versus School Costs, Communities and Banking. The Chinese Ministry of Construction, (2012); Urban Affordable Housing Construction Policing method. The Department of Housing and Community Development of the District of Columbia, (2012); Inclusionary Zoning Affordable Housing Program, Web. The State Council housing organizational reform leading group in China, (2012); Affordable Housing Management Method. United Nations Human Settlements Programme, (2011); Affordable land and housing in asia.